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목차
안녕하세요. 오늘은 종중 재산 부동산 소유권이전등기 업무를 진행하면서 종중재산의 관리에 대하여 생각해 본 것을 말씀드리고 싶습니다.
종중재산을 공유 등기로 관리하는 경우
종중은 공동선조의 분묘 수호와 제사, 종중원의 상호간의 친목 등을 목적으로 하는 자연발생적인 종족단체로서 특별한 조직행위를 필요로 하는 것은 아닙니다. 그러나 공동선조를 누구로 하느냐에 따라 종중 안에 무수한 소종중이 있을 수 있고 어느 종중을 특정하고 그 실체를 파악할 때 그 종중의 공동선조가 누구인지가 중요합니다.
그런데 각 지역의 무수한 종중들의 재산인 토지, 건물이 종중명의로 등기가 되어 있지는 않습니다. 왜냐하면 종중명의로 재산을 운용하기 위해서는 1 총회소집 → 2 정관결의 → 3 회장 등 임원 선출 → 4 총회 의사록 작성 → 5 관할 행정관청에 등록 → 6 부동산등기용 등록번호 부여 → 7 금융거래를 위한 고유번호증발급 과 같은 일련의 절차가 필요한데 종중은 구성원이 많고 거주지도 다양해서 총회 의결 등 법적 절차를 이행하기가 쉽지 않습니다.
그리고 농지의 경우에는 농지전용, 도시지역, 위토 등 예외적인 경우가 아니라면 농업회사법인, 영농조합법인이 아닌 이상 단체인 종중 명의로 등기를 할 수 없고, 종중이 법인으로 보는 단체승인서를 받으면 법인세가 부과되어 세금관리 문제가 발생합니다.
또한 종중소유 부동산은 부동산등기사항증명서에 종중명의와 대표자나 관리인의 성명과 주소 및 주민등록번호를 기재하므로 종중원 본인의 인적사항이 등기되어 있지 않는 것으로 굳이 바꿔야 할까 생각을 하면서 종중원 10명 내외의 공유 등기인 형태로 종중재산의 명의신탁을 유지하는게 일반적입니다.
공유 등기의 단점
그런데 종중재산을 공유등기로 하게 되면 몇 가지 단점이 있습니다. 세월이 지나서 최초의 공유자들이 사망하면 각 공유자들의 상속인들을 찾아서 동의를 받거나 소송을 해서 종중재산을 관리해야 하고, 종중원 개개인의 채권자가 종중재산인 공유지분에 대하여 가압류를 하거나 강제집행을 실시하여 경매를 할 수 있고, 종중원 스스로 제3자에게 종중재산을 매각하거나 저당권을 설정해 주는 위험이 항상 있게 됩니다.
경매로 제3자에게 매각된 토지 지분을 종중원들이 시가보다 높은 가액에 다시 매수하면서 취득세를 다시 납부하고 답답해 하는 모습을 안타깝게 보면서 종중재산은 공유로 등기된 부동산 소유형태를 합유로 변경하는게 실익이 있겠다는 생각을 하였습니다.
합유 등기의 장점
‘합유’란 수인이 조합체를 이루어 부동산을 공동소유 하는 것으로 이를 처분하거나 변경하기 위해서는 합유자 전원의 동의가 필요하고, 합유자가 자기의 지분만을 처분할 때도 전원의 동의가 있어야 합니다.
그러므로 종중원 1인의 사정으로 합유물 지분이 경매되거나 가압류 되거나 저당권이 설정 될 수 없습니다. 그리고 합유자 전원이 합유지분의 상속을 사전에 합의하지 않는 이상 상속 등기를 하지 않아도 되고 합유자 전원동의가 있는 경우에는 상속인을 합유지분 소유자로 추가하는 합유자 명의변경등기를 하면 됩니다.
공유에서 합유로 변경하는 등기는 공유자들의 공동신청(전원의 인감증명 첨부)으로 변경계약을 원인으로 합유로의 변경등기신청을 하게 되는데 절차상 비교적 간단하고, 등기부상 합유자 지분을 표시하지 않는 부기등기 형식인데, 종전 공유지분의 비율대로 합유계약서를 작성하면 지분의 증감이 없으므로 취득세는 부과되지 않습니다.
마무리
오늘은 종중재산으로 관리되지만 공유형태로 등기되어 있는 부동산에 대하여 재산처분의 위험성을 줄일 수 있는 방안에 대한 생각을 공유드렸습니다.
앗 !! 생각도 합유드리는게 안전 할까요??^^ 지금까지 조동욱 법무사 였습니다.